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新冠肺炎疫情引发的房地产及建设工程所涉法律问题及专业意见
发布时间：2020-02-19
德阳市律师协会疫情防控法律研究——房地产及建设工程法律问题研究
新冠肺炎疫情引发的房地产及建设工程所涉法律问题及专业意见
德阳市律协疫情防控法律研究课题组 张明霞
新冠肺炎疫情引发的房地产及建设工程所涉法律问题及专业意见
德阳市律协疫情防控法律研究课题组 张明霞
房地产及建设工程关系民生，疫情下房地产、建筑企业（以下简称房筑企业）的生产经营将面临诸多风险，住房问题涉及百姓切身利益。 德阳市律师协会成立疫情防控法律问题研讨组，就疫情期间房地产及建设工程领域面临的法律问题及采取的风险防控措施进行建议和指导，以期对房地产及建设工程的企业和个人提供帮助。
1、新型冠状病毒肺炎事件的法律定性？
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条中规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟表示，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称，新冠疫情）这一突发公共卫生事件，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
2、新冠疫情事件是否构成违约事项的免责事由？
新冠疫情发生以后，各类工商企业（单位）、建筑业及各类建设工地无法按约履行合同义务的，本属于合同约定的违约事项。但确因当前新冠疫情导致无法正常履约的属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定 “因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”第一百一十八条规定 “当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能对对方造成的损失，并应当在合理 期限内提供证明。”
通过上述两条可知，新冠疫情事件导致不可抗力可构成免责事由，但是有三个需要注意的事项。首先，从范围上讲，并不是任何事项都可以免责，必须是因新冠疫情导致的；其次，从时间上讲，新冠疫情发生前已有的迟延履行事项，不能免除责任；再次，不能履行合同方应当及时通知对方并提供证明。
3、新冠疫情防控期间，房筑等企业应如何办公？
答：根据德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部《关于严格落实复工复产企业（单位）疫情防控主体责任的通告》（第6号）文件：全市各类工商企业（单位）、建筑业及各类建设工地，复工复产前企业（单位）应当向县级应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部和当地行业主管部门报送复工复产申请，未经批准不得擅自复工复产。房筑企业不属于涉及居民生活必需的行业房地产企业（如供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、物流配送等）及疫情防控必需的行业（如医用物资生产流通等）。因此，房筑企业不复工开业、不进行任何聚集性活动。新冠疫情期间，房筑企业应封闭办公场所，采用灵活办公方式，密切关注政府及相关部门关于疫情防控、复工的通知和政策，遵守政府及相关部门对企业生产、运营的要求，以政府官方公布的信息为准及时履行疫情防控和复工事宜。各部门根据自身部门特点居家办公，开展线上培训，按当地政府要求上报企业内部疫情防控等的措施和进展，积极响应政府号召。公司会议均采用电话或视频会议方式举行。
对于已复工的物业服务企业，企业应当提供口罩、手套、洗手液、消毒液、体温计等个人防护品，做好防护工作，并设定出入检查点、体温测量点,做好相应的登记工作，未复工企业也应提前做好相应复工准备。员工返岗后,可能因薪酬待遇、休息休假等事由，与用人单位发生争议时，用人单位应及时作出答疑，做好安抚工作。
4、房地产开发企业因新冠疫情无法与客户签订《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》是否构成违约？
答：因此次新冠疫情构成不可抗力的，封路、封城、隔离、停工，房地产企业应政府要求关闭售楼部签约场所等情况进而导致当事人确无法按期依约签订正式《商品房认购合同》、《房屋买卖合同》的，根据“不可抗力”的有关规定，主张不可抗力的一方应及时通知合同相对方，通知可以采用微信、电话录音等方式，合同相对方应给与受不可抗力影响一方一定的宽限期，待疫情影响消失后，双方再行签订。
5、房地产开发企业可否主张因新冠疫情导致房屋延期交付而免责或减轻责任？
答：此次新冠疫情为不可抗力事件。受疫情影响的地区，采取封城措施或发布延期复工通知给房地产开发企业带来直接、实质影响，该类地区受影响的房地产开发企业延期交付的，可以不可抗力为由要求免除或减轻相关责任。但房地产开发企业需有证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系。
建议各房地产开发企业，针对项目梳理当地政策和项目实际施工的情况，如果确因不能复工或其它疫情防控原因影响房屋按期交付的，建议留存相应的证据，如政府的延期复工通知，施工单位未复工的材料等，并将这一情况及时以书面形式告知购房人，同时保留相关书面告知的凭证。在疫情稳定复工后，尽快确定后续新交付时间，并修改购房合同或签订补充协议。
6、对于开发商（房屋中介）近期采取的“线上销售”，应当注意哪些合规风险？
答：由于多地政府已经发布通知，正式复工前停止一切线下销售行为，售楼部、房产中介门店暂停营业。故各开发商、中介开始将销售重心转移至线上。而线上销售模式应当注意如下事宜，避免合规风险：
（1）房源推广阶段
销售人员应持证上岗；中介采集二手房源信息应尽量由出卖方自行提供房源具体信息，避免实地采集信息而违反小区封闭管理政策；线上销售应避免随意承诺、诱导性销售或虚假宣传；避免违规在疫情期间约访客户，带客户实地看房。
（2）确认购房意向阶段
开发商“五证”齐全，避免无证销售；签订《认购协议》应核实确认签约人的真实身份；可采取邮寄结合视频签约或者使用电子协议等非接触方式签订《房屋认购协议》或《意向协议》，避免违反疫情防控政策；充分考虑疫情因素，为签订正式房屋买卖合同留有充足时间，避免履约期限与疫情防控政策相冲突。
（3）合同签订阶段
尽量待疫情结束后当面签署正式《房屋买卖合同》，保障双方的真实意思表示，确保签约的有效性，配合防控大局；采取银行贷款的，合同中应充分考虑疫情因素对银行贷款流程的影响，避免因贷款发放不及时而产生的纠纷；合同中应充分考虑疫情对工程进度、办证进度的影响，合理约定交房、办证期限，避免逾期。
7、疫情防控期间，房地产企业应如何对施工单位进行管理？
答：针对政府不复工、不进行任何聚集性活动的要求，建议房地产企业及时对承包的施工单位发出通知，强调坚决执行政府决定，绝不允许未经批准擅自复工，开展经营活动。同时，要求施工单位妥善照管工程并提供安全保障，采取必要措施确保工程质量及安全，防止因暂停施工扩大损失。对政府投资由公司代建的项目，项目施工单位应立即通知建设单位（政府部门）和监理人，书面说明不可抗力和受阻碍的详细情况，并提供必要的证明。承包人按照合同约定的期限和程序向建设单位（政府部门）提出工期和费用索赔，避免后期因未及时索赔不符合审计要求而发生重大争议影响施工进度或结算。
8、在建设工程施工合同中，新冠疫情能否构成建筑施工企业工期延误违约责任的免责事由?
答：因此次新冠疫情无法履行合同认定为不可抗力事件，疫情防控期间政府先后发布了迟延复工通知、复工需经审批等措施，施工单位因疫情原因无法按期完成竣工，客观上导致工程项目工期延误，并且该工期延误不可归责于施工单位，施工单位可以对因不可抗力导致的工期延误主张免除违约责任。但施工单位仅在不可抗力影响所及的范围内免除责任，施工单位应本着诚实信用的原则尽量减少损失或防止损失的扩大，如因施工方单方放任损失扩大而进行的索赔行为或在新冠疫情发生前就已发生延期违约的情况下，法院往往认为该部分工期及费用索赔不成立。如因新冠疫情与建筑施工企业自身违约的共同原因导致的损害，则应本着“原因与责任成比例”的原则，建筑施工企业也应承担一定责任。
9、在建设工程施工合同中，因新冠疫情产生的不可抗力相关费用如何承担?
答：此次新冠疫情认定为不可抗力的，关于不可抗力产生的费用分担应当遵从双方合同约定。如合同没有约定，可根据公平原则，合理分担。
10、受新冠疫情事件的影响，建设单位或施工企业能否解除施工合同？
答：因此次新冠疫情无法履行合同认定为不可抗力事件，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。如因新冠疫情影响，建设单位或施工企业长期无法进行施工，导致与其当初订立合同所依据的条件发生重大变化，建设单位和施工单位均有权要求解除合同。
但合同解除前，为尽量减免纠纷，应当对已完工工程量及工程质量进行明确和验收，确定已完工工程价款、施工企业投入的大临设施费用、已经采购且用于工程的材料、设备等价款、撤场费及人员遣散费用等。
11、建筑施工企业是否有权申请顺延工期？
答：因本次新冠疫情导致的工期延误，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。施工企业因为此次疫情影响，不能按照原定时间进行开复工的，有权根据合同约定向发包人或监理人申请顺延工期。当然，如果是施工企业原因发生了延误，本应已竣工的工程碰上此次疫情，则施工企业无权要求就此次疫情申请延期。
12、建筑施工企业如何申请工期顺延？
答：在发生不可抗力情况下，建筑施工企业应该按照施工合同约定提出相关主张，履行不可抗力的通知义务，立即通知发包人和监理人，书面说明此次不可抗力对其造成的影响，尤其是对原定开复工时间和后续工期造成的影响，并提出相应的工期顺延的申请。施工企业应根据具体情况向发包人和监理人提交报告，建议根据政府相关通知及项目的具体情况来确定提交报告的次数和时间，在政府相关部门就开复工时间提出相关通知时提交一次，在发生对工程实施产生重大影响的其他情况时也要相应提交。
13、因新冠疫情导致的施工成本增加，如何索赔损失？
答：从目前新冠疫情的发展来看，项目工程开工后，人工、材料、机器设备价格上涨是一个大概率事件。施工企业欲主张调整合同价款，需要根据施工合同约定并提供相关证据，证明相关的涨价是此次疫情所导致；同时，即便涨价是因此次疫情所导致，作为不可抗力影响的一个结果，在合同没有约定的情况下，可以与发包方协商参照《建设工程工程量清单计价规范》进行处理。协商不成，发包人是否有义务分担此种涨价损失，是存在争议的。如价格涨幅确实令建筑施工企业遭受重大损失，可考虑按照公平原则处理，建议发包人适当承担部分成本增加损失。
14、物业公司在小区新冠疫情防控工作中，有哪些义务？
答：2020年2月9日，德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布《关于对城乡居住小区（院落）实行封闭式管理的通告》（第5号），内容为：为全力做好新冠疫情防控工作，切实保障人民群众生命安全和身体健康，维护社会公共利益，自2020年2月9日起对全市所有居住小区（院落）、农村集中居住区（散居院落）实施封闭式管理。街道（乡镇）、社区（村）负责落实辖区内封闭管理工作。有物业管理单位的，由物业管理单位具体实施。
物业公司加强人员出入管理。人员进出实行门禁卡或出入证管理，非本小区人员不得进入，特殊情况由管理人员做好登记。对体温超过37、3摄氏度的人员必须及时报告，并按相关规定采取防控措施。快递（邮件）、外卖等实行无接触配送。必要时，对小区实施分类管理。
对抵达（返回）德阳市的人员进行登记，向所在小区和属地社区报告，详细登记姓名、职业、门牌号、联系方式、来源地、来德时间、详细行程和乘坐的交通工具及班（航）次等以及是否与确诊病例或疑似病例有密切接触等情况。
物业企业可以参照中国物业管理协会发布的《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，做好物业管理区域新冠疫情的防控工作。
15、物业公司如何对小区实施封闭性管理？
答：严格执行德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部《关于对城乡居住小区（院落）实行封闭式管理的通告》（第5号）的内容，并参照中国物业管理协会发布的《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》 对小区采取“封闭式管理”措施。
16、业主不配合测试体温或体温超标，物业公司能拒绝业主进入小区吗？
答：可以。2020年2月9日，德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部《关于对城乡居住小区（院落）实行封闭式管理的通告》（第5号），由物业管理单位具体实施封闭管理工作。因此，物业公司对于不配合测试体温的业主，有权拒绝进入小区。
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。物业公司可采取如下措施：（1）劝导并同时做好证据的固定，比如录像、录音等；（2）劝导无效后及时报警。在检测中发现有体温≥37、3℃的业主，可以拒绝其进入小区，同时立即上报所在地卫生健康部门或街道办事处。
17、物业公司能否禁止“武汉返回人员”外出？业主不予配合怎么办？
答：可以，并及时报本地卫生健康部门。德阳市人民政府《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情Ⅰ级应急响应措施的通告》、《德阳市卫生健康委员会来（返）德阳人员健康管理告知书》，要求从疫区返回人员、有武汉旅游史、武汉人员接触史等的人员主动告知，并立即到所在社区进行登记，并到医院、社区卫生服务中心进行体检，每天自测体温，同时主动自行隔离14天。物业服务企业应当配合所在社区做好武汉返回人员的居家隔离工作。物业公司对需要隔离的人员负有登记、报告的义务，建议物业公司与该部分业主做好解释工作，说服其做好自我隔离的工作，且物业公司做好跟踪。
《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定：“在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，及时向当地由公安机关依法协助强制执行。”如业主不予配合，物业公司应及时向当时卫生健康部门报告，并报警处理，物业公司避免采取任何强制性措施。
18、外地返回复工人员的业主，物业公司有权拒绝进入小区吗？
答：应视情况而定。
（1）如果该业主体温正常，物业公司无权禁止外地返回复工人员的业主回家。2020年2月6日，《严格执行德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部通告》（第3号） ：“市外返回人员，需履行报告义务，居家自行隔离14天”。物业公司必须提醒该业主做好自我隔离，并及时向卫生健康部门报告及跟踪观察该业主的身体状况。
（2）如该业主体温超37、3度的，则物业公司暂时不让其进入小区，劝导该业主立即就医，并及时向卫生健康部门报告，如业主不予配合，则物业公司可以报警处理。
19、外地返回复工人员的租户，物业公司有权拒绝进入小区吗？
答：应视情况而定。
（1）对于租户，体温超37.3度的，应拒绝其进入小区。
（2）在体温正常的情况下，应与房主联系核实租赁情况。符合规定的，允许进入，但应提醒其按照政府部门的要求居家隔离，并做好好跟踪报告义务。不符合规定的，拒绝其进入。
20、小区业主在交流群发布或转发疫情谣言有关信息，物业公司应怎么做？
答：物业企业在本小区业主交流群中一旦发现散布谣言的情况，应及时对散布谣言的行为进行制止并对谣言进行正确的解释，同时物业企业可向相关部门举报该散布谣言的行为。
《中华人民共和国突发事件应对法》第65条规定：“违反本法规定，编造并传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息，或者明知是有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息而进行传播的，责令改正，给予警告；造成严重后果的，依法暂停其业务活动或者吊销其执业许可证；负有直接责任的人员是国家工作人员的，还应当对其依法给予处分；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。”《中华人民共和国治安管理处罚法》第25条规定：“有下列行为之一的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款：（一）散布谣言，谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的、、、、、、”《中华人民共和国刑法》第291条之一第二款规定：“编造虚假的险情、疫情、灾情、警情，在信息网络或者其他媒体上传播，或者明知是上述虚假信息，故意在信息网络或者其他媒体上传播，严重扰乱社会秩序的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑。”《最高人民法院、最高人民检察院关于办理妨害预防、控制突发传染病疫情等灾害的刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：编造与突发传染病疫情等灾害有关的恐怖信息，或者明知是编造的此类恐怖信息而故意传播，严重扰乱社会秩序的，依照刑法第291条之一的规定，以编造、故意传播虚假恐怖信息罪定罪处罚。利用突发传染病疫情等灾害，制造、传播谣言，煽动分裂国家、破坏国家统一，或者煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度的，依照刑法第103第2款、第一105条第2款的规定，以煽动分裂国家罪或者煽动颠覆国家政权罪定罪处罚。
21、物业公司是否应关闭小区内会所、儿童区域等人员聚集的场所？
答：应暂时关闭。会所、儿童区域等人员聚集的场所属于可能造成传染病扩散的场所，《中华人民共和国突发事件应对法》第十一条第二款：公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。第四十五条第一款第（七）项规定：关闭或者限制使用易受突发事件危害的场所，控制或者限制容易导致危害扩大的公共场所的活动；《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条第一款第（五）项：封闭可能造成传染病扩散的场所。另外，依据中国物业管理协会发布的《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条“防控操作指引”第（四）款“区域封闭管理”之规定，物业公司应关闭该部分场所，以阻断疫情扩散的途径。
22、物业公司是否能够告知其他业主小区内被隔离的人员信息，如房号等具体信息？
答：物业公司没有权利披露被隔离的人员的基本信息。《中华人民共和国传染病防治法》第十二条第一款规定：“疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。”同样，物业公司对获取的被隔离的人员信息负有保密义务，不得对外披露该部分人员的信息，包括姓名、房号、身份证号码等等，但对其活动轨迹、接触人员可如实进行披露，以便提醒其他业主，注意安全防护。
23、物业公司能否以防疫新冠疫情为由，向业主收取相关费用？
答：在尚无法律政策明确规定的情况下，物业公司不得擅自以防疫新冠疫情为由，向业主收取相关费用。如当地政府出台政策优惠和扶持措施，可主动申请。
24、因新冠疫情管控影响，业主未按期交纳物业费，是否要按照物业服务合同约定承担违约金？
答：需区分不同情况分析。
（1）若在政府发布疫情管控措施之前就已经构成逾期交费，则应按照合同约定支付违约金。
（2）若逾期交费是在政府发布管控措施期间发生，也应当根据小区的交费方式进行区分：若小区物业公司仅有现场交费一种交费方式，而业主因政府管控在外地无法返回小区，则业主可以不可抗力进行抗辩，请求迟延履行交费义务或物业公司及时协商交费日期。此时，业主逾期付款不构成违约，无需支付违约金。若小区物业公司除现场交费外，还有微信、支付宝、APP交费等多种方式，则即使业主因政府管控不能返回小区，也不影响其履行交费义务，此时业主逾期交费构成违约，应当根据合同约定支付违约金。
25、因新冠疫情影响，业主无法返回房屋，该期间物业费能否按照空置计算？
答： 应按照物业服务合同的约定执行，没有约定的可进行协商。
26、业主欠缴物业费，或经催促后仍未缴纳，欠费期间物业公司是否可以拒绝提供该户门口区域的消毒服务？
答：不可以。防疫时期的消毒工作已不属于单纯的物业服务，而是配合政府行为的义务性工作。即使双方未在合同中作出明确约定，根据《中华人民共和国突发事件应对法》第五十六条等相关法律规定，在特殊时期，物业服务企业也必须按照政府决策，配合政府采取应急处置措施，做好本单位相关应急工作。
27、业主能否以物业公司对新冠疫情的防疫措施不到位为由拒绝交纳物业费？
答：不能。
物业服务的内容包括物业管理区域内的绿化养护、秩序维护、共用部位及设施设备的日常维护等多个方面，新冠病毒的防疫是近期物业公司工作的重点，但只是物业服务内容的一部分，业主无理由以防疫措施不到位为由拒交或不交物业费。若由相关政府部门认定物业公司确实存在防疫措施不到位的情形的，也应根据物业服务合同履行情况而酌情减少物业费而非完全不交。
28、商铺承租人或使用人能否以新冠疫情为由主张物业公司必须减免物业费？
答：首先看合同约定，如因意外事件(如非典等传染疾病、突发事件等)致使无法正常经营的，应减免该期间的物业费”等相关的条款，有约定按照约定执行。若没有约定或约定不明，在疫情期间，虽然商铺停止营业，若物业公司对商铺的物业服务工作未停止的情况下，如对于小区外围的商铺，对该商铺相关区域环境卫生维护、消毒监测等工作都如期进行，则商铺承租人或使用人不能要求物业公司必然减免物业费。若双方协商一致，可以酌情减免。
29、新冠疫情背景下，购房者（新购商品房、二手房）一方不能及时依约按期办理房屋贷款手续，是否应当承担违约责任？
答：如果因新冠疫情原因导致银行不能办理房贷业务或购买方无法前往银行办理房贷业务，对于因此不能履行合同的购房者来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据“不可抗力”的有关规定，购买方应及时通知出卖方，出卖方应给予购房者一定的宽限期，待新冠疫情影响消失后，购买方应立即办理贷款手续。
30、购房者（新购商品房、二手房）因新冠疫情延期付款，是否构成违约？
答：若购房者存在因感染新冠疫情或被要求隔离导致无法及时付款的，其延期付款主张可能会得到支持，但应及时通知对方。如购房者以新冠疫情影响其收入导致迟延付款或解除合同，一般不会得到支持。这种情况下，为避免承担逾期付款的违约责任，建议购房者与出卖方或放贷银行协商，协商不成，仍应继续支付购房款或房贷。
另外，为了响应防控疫情的号召，维护交易的稳定性，树立企业的社会形象，建议各房地产开发企业给予因疫情原因不能如期付款的购房者一定的宽限期。
31、疫情防控期间，商场、门面、酒店、厂房及其他经营性用房的出租人应如何对承租人进行管理？
答：根据德阳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部《关于严格落实复工复产企业（单位）疫情防控主体责任的通告》（第6号），针对政府不复工开业、不进行任何聚集性活动的要求，建议出租人及时对承租人发出通知，强调坚决执行政府决定，绝不允许未经批准擅自复工，开展经营活动。
32、对于商场、门面、酒店、厂房及其他经营性用房的出租人是否应当免除该新冠疫情期间的全部或者部分租金？
答：首先看租赁合同是否约定了不可抗力情况下对减免租金进行了约定。若无相关约定，建议租赁合同双方本着利益均衡和公平原则进行协商，分摊疫情影响期间的租金。承租方不能在出租方未同意的情况下单方拒绝缴纳全部或部分租金。
33、新冠疫情防控期间，出租方能否以承租方拒绝或迟延缴纳租金为由主张解除租赁合同？
答：租赁合同中通常都对承租方拒绝、迟延缴纳租金时的合同解除和违约责任进行了约定。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”但鉴于新冠疫情，建议出租方与承租人进行协商解决。
34、如果中介与买卖双方签订了《按揭服务协议》、《办理房屋权属（变更）登记服务协议》等协议的，受新冠疫情影响期间，中介应当尽到哪些通知义务？
答：对于新冠疫情期间由于各行业未复工之前无法办理相关手续或进行相关服务的，应当以书面方式及时通知买卖双方，避免造成各方损失扩大化。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明”。在新冠疫情期间，由于复工时间较长导致办理银行面签、过户等均受到影响，如果中介约定为买卖双方提供上述买卖合同履行过程中的相关服务的，基于诚实信用原则，应当与买卖双方积极联系，及时通知买卖双方延期办理的情况，并发出书面通知，以备证明在疫情发生时采取了相应措施，防止各方损失扩大化，否则可能认定中介方负有过错责任。
35、针对新冠疫情，政府出台了哪些缓解中小企业生产经营的政策措施？
2020年2月5日，四川省人民政府《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》川办发〔2020〕10号文件，出台了包括加大减负支持力度、加大金融支持力度、加大财税支持力度、加大稳岗支持力度等13项政策措施帮助中小企业缓解经营困难。
36、新冠疫情防控期间，诉讼、仲裁权利如何保证？
答：针对企业、个人的诉讼、仲裁权利，建议企业、个人梳理相关债权债务履行情况，及时发送催告函、通知等书面文件，保留相关证据。在相关诉讼、仲裁活动恢复后尽快行使相关诉讼权利。对已进入诉讼、仲裁的案件，建议企业、个人与人民法院、仲裁委员会保持沟通，以保障自己的权益。
同时，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定，“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的的，诉讼时效中止：（一）不可抗力……”因新冠疫情导致无法行使请求权的，且是在诉讼时效的最后 6个月内的，可以构成诉讼时效的中止。在中止时效的原因消除之日起六个月内，应行使请求权。
37、新冠疫情防控期间，在建设工程施工合同中，对主张建设工程价款优先受偿权期间是否中止或中断？
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月， 自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述条款确认了建设工程价款优先受偿权制度六个月的行使期限属于 “除斥期间”，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，期间不中止、不中断。 因此，对主张建设工程价款优先受偿权的承包人，应积极主张权利。
38、新冠疫情防控期间，如何主张建设工程价款优先受偿权？
司法实践中一般系通过民事诉讼或仲裁的途径主张并实现工程价款优先受偿权。在新冠疫情因素的影响下，为避免人员聚集导致病毒传播，新冠疫情发生后，各级人民法院、仲裁委员会等机构均发布了相关保障措施。如：德阳市中级人民法院及各县市区法院均在其官网或微信公众号上发布了通告，新冠疫情防控期间暂停现场立案、诉讼服务和信访接待工作，需申请立案的，可通过“四川法院网上诉讼服务中心（www.scssfw.gov.cn）”或“四川移动微法院”微信小程序进行网上立案。不便网上立案的，可将立案材料邮寄至德阳市中级人民法院。
作者简介：张明霞，女，法学学士，四川山和律师事务所律师，主要业务方向：房地产及建设工程、破产事务。
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